2025年04月08日
農村集體“三資”不清，民心不安。只有厘清了家底，化解了矛盾，卸掉了歷史包袱，才能輕裝上陣，維護集體和村民的合法權益，促進農村集體經濟發展。
【案情回顧】
2010年，云南省昆明市某社區居民小組與裴某簽訂《土地租賃合同》，居民小組將村民擁有使用權的40余畝集體土地收攏后，出租給裴某使用。雙方合同約定每年租金15萬元，租期為30年。
然而，合同履行期間，該土地在租賃用途上出現了情況。裴某兩次在該土地上建蓋永久性建筑物大棚房并用于出租，但均因涉嫌非法占用農用地被依法拆除。
合同履行至2022年，裴某拒不支付租金，村民反響極大。居民小組咨詢律師后，通過律師函的方式與裴某終止了合同，要求裴某將土地恢復原狀后退還，支付已發生的租金和土地占用費，但裴某拒不同意支付費用。
為及時收回土地和欠付的租金，居民小組將裴某起訴至法院。
【法官釋法】
自2022年起，該案件經過一審駁回起訴、二審指定受理等程序。案件受理后，在一審、二審過程中，裴某提出反訴，要求確認《土地租賃合同》無效，并要求居民小組向其賠償投資損失350余萬元，返還租金60萬余元，兩項合計410萬余元。
每年僅收取15萬元租金，卻被索賠410萬元，這對于居民小組來說無疑是晴天霹靂。
歷時兩年訴訟，該案經昆明市中級人民法院二審后作出判決，《土地租賃合同》被認定無效，裴某需向居民小組退還土地、支付租金。同時，居民小組被要求承擔裴某損失的部分賠償責任。將租金與應賠償裴某的損失兩相抵銷后，裴某需向居民小組支付16萬余元。通過強制執行，居民小組今年初才拿到款項。
近年來，鄉村振興已成為我國一項國家戰略規劃。尤其是2021年《中華人民共和國鄉村振興促進法》頒布實施后，更是從立法層面確立了我國鄉村發展的目標和路徑。相較于城市發展中有更多的市場主體、更完整的產業鏈、更優質的營商環境，農村的法律服務供給本身基礎就相對薄弱，缺口較大。在鄉村振興戰略背景下，當前農村法律服務需求得到了進一步擴展。
根據《中華人民共和國土地管理法》第四條第四款規定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
該案件的借鑒意義在于，對土地管理法等法律法規禁止的公共資源開發利用方式，一定要堅決杜絕，避免為了短期利益而忽視對自然資源、生態環境的保護。
基層群眾自治組織或集體經濟組織在與社會投資方進行合作時，應當做好經營行為的合法性審查。例如，在簽訂合同過程中，避免出現因違反法律法規強制性規定被認定無效的情形，進而引發爭議，甚至導致集體資產損失。尤其是使用對方提供合同文本時，更應當慎重。
法官提醒，基層群眾自治組織或集體經濟組織在統籌公共資源管理的過程中，可采取委托管理或代管的方式與使用權人建立合同關系，以便在發生糾紛時既能有效代表使用權人向社會投資方主張權益，也能避免陷入被使用權人群體性索賠的被動局面。
在發展集體經濟過程中，基層群眾自治組織或集體經濟組織可通過設立農民專業合作社、有限責任公司等市場主體參與經濟活動，既實現對集體資產的有效經營管理，又降低社區村組等基層群眾自治組織或集體經濟組織的市場風險。
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